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【常见问题】小区电动车充电桩充电设施应该由物业公司建吗?

日期:2020-07-29 来源:admin 浏览:408

随着一起又一起电动车火灾事故的发生,电动车充电安全问题被提到了非常重要的位置,作为解决私拉电线避免充电火灾的重要设施——集中充电设施被提上了议事日程。在如何落实建设充电设施这个问题上,物业公司再次被推向了前沿,也就是说物业公司管理的住宅小区,如果没有充电设施的,由物业公司负责建设充电设施,如果不进行建设,那么就要按照物业公司未落实消防安全管理责任进行处罚,而且这种要求在全国范围有明显的扩大趋势。那么住宅小区电动车充电设施究竟该不该由物业公司来建呢?个人觉得我们有必要认真梳理一下。
一、建设电动自行车充电设施的目的
电动车保养量越来越大,已经成为多数群众的日常出行工具。由于既有小区配套原因,绝大多数既有小区未规划建设电动车充电设施,业主为满足电动车正常使用,开始从家庭内部拉电线为电动车充电,而且这种现象还比较普遍。在充电过程中,由于电动车充电保护装置不完善等原因,造成电动车在充电过程中极易发生火灾,形成重大伤亡事故。从目前各地建设的主要动因来看,也是基于解决消费安全隐患。从这一点来看,建设集中充电设施的出发点和目的是非常好的,充分考虑到了居民的安全居住环境,对物业服务企业开展物业服务也有积极的促进作用。
二、要求物业服务企业建设电动车充电设施的主要依据
《河南省消防条例》第十七条规定,居民住宅区的建设管理单位或者物业服务企业应当统一设置电动自行车、电动三轮车存放和充电场所,并加强管理。当前政府主管部门要求物业服务企业落实消防安全管理责任、建设电动车充电设施主要依据上述内容。由于既有小区的建设单位在房屋交付后,基本联系不上,相关部门直接就将物业服务企业列为建设电动车充电设施的责任单位,进行责任督办。
1.《中华人民共和国消防法》第十八条,住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。
2.《物业管理条例》第四十七条,物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
3.《河南省消防条例》第十七条综合楼、商住楼和居民住宅区的物业服务企业或者管理单位应当履行下列消防安全职责:(一)制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育;(二)开展防火检查,消除火灾隐患; (三)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;(四)保障共用消防设施、器材以及消防安全标志完好有效; (五)组织本单位员工和居民每年至少开展一次消防演练。 居民住宅区的建设管理单位或者物业服务企业应当统一设置电动自行车、电动三轮车存放和充电场所,并加强管理。不得在居住建筑物的公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车、电动三轮车或者为电动自行车、电动三轮车充电。 物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为,应当予以劝阻、制止;对不听劝阻、制止的,应当及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。
四、涉及物业服务企业建设电动车充电设施行为的相关法律法规
物业服务企业建设电动车充电设施的行为主要涉及建设资金由谁来出、建设场地由谁提供、投资收益归谁所有、设施产权归谁所有等几方面问题,这几个问题主要涉及下列相关法律法规。
1. 《中华人民共和国立法法》
第八条 下列事项只能制定法律:
(七)对非国有财产的征收、征用;
第七十二条,省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下,可以制定地方性法规。
2.《中华人民共和国物权法》
第七十条,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
3.《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
4.《物业管理条例》
第五十条,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条,业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十四条,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第五十五条,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第六十六条,违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十九条,违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
五、物业服务企业在物业服务过程中的定位
1.《中华人民共和国物权法》
第八十二条,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
2.《物业管理条例》
第二条,本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第十一条,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。
第三十五条,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
六、梳理出的相关问题
1.物业服务企业接受委托向住宅小区提供物业服务。物业服务企业依据和业主签订的物业服务合同开展物业服务,物业服务的主要依据是合同约定,物业服务企业在物业服务过程中根据依据委托情况,服务小区的时间具有不确定性。
2.涉嫌增加物业服务企业负担。物业服务企业依据物业服务合同向业主提供服务,如果地方性法规在合同约定的范围之外增加物业服务企业义务,涉嫌增加企业负担。物业服务企业在签订物业服务委托合同时,未将建设电动车充电设施纳入物业服务成本,地方性法规增加物业服务企业义务后,势必会影响物业服务企业成本支出,导致物业服务合同个别事项发生变化,干涉到合同双方当事人的权利义务。
3.涉嫌违反城乡规划法律法规规定。按照规定,建设任何建筑物、构筑物、管线等建设工程,需要经规划行政主管部门审批。作为已建成小区,相关规划审批已经落实,如果增加电动车充电棚等充电设施,势必存在改变原有规划条件的问题,需要经规划变更等相应的程序。如果不进行规划变更报批,那么就存在违反城乡规划法律法规的情况,需要按照违章搭建进行处理。
4.存在擅自占用物业管理区域公共场地情形。既有小区增设电动车充电设施,无论是充电桩和充电棚,都需要占用物业管理区域公共场地,需要经过物业管理区域内多数业主同意。未经多数业主同意,那么建设单位或个人就存在擅自占用公共场地的情形,需要进行查处。
5.充电设施物权归属需要厘清。建设电动车充电设施,需要投入相应的资金,由于专项维修资金只能用于公共设施保修期满后的的维修更新和改造,如果新建的电动车充电设施资金由全体业主筹资新建,物权由业主享有,但是这种途径建设的可能性微乎其微。如果建设资金由物业服务企业或其他第三方筹集,物权应当由其享有。对于后两者,如果物业服务企业合同终止,退出项目管理,那么是否可以理所当然的将电动车充电设施收回?
6.开展电动车充电服务涉嫌违规经营。既有小区建设电动车充电设施,势必会占用公共场地,按照物业管理条例相关规定,如果物业服务企业未经业主同意,利用公共部位上建的电动车充电设施开展充电服务经营活动,就涉嫌违反物业管理条例相关规定,单位和个人不得擅自利用物业管理区域公共部位开展经营活动。无论是物业服务企业自建或委托第三方建设,如果未经业主同意,就存在利用公共部位开展经营活动的嫌疑。
7.加大了主管部门不作为风险。如果既有小区新建的电动车充电设施未经规划部门批准,规划行政主管部门应当按照相关法律法规予以查处,如果未实施查处,规划行政主管部门在履行规划监督管理过程中就涉嫌不作为。如果物业服务企业或者第三方在物业管理区域内利用公共部位、公共场地擅自建设电动车充电设施并开展经营活动,那么就涉嫌利用公共部位开展经营活动,房地产行政主管部门应当按照相关法律法规进行查处,如果不实施查处,房地产行政主管部门在履行监督职责时涉嫌不作为。
七、产生问题的主要原因
1.对物业服务企业在物业服务过程中的地位认识不到位。物业服务企业接受业主委托,向小区提供物业服务,但是在很多人眼中,特别是在个别管理部门的认识中,认为物业服务企业应当管理住宅小区中的所有事项,对物业服务企业工作职能的认识片面夸大。我们经常打比方,物业服务企业就是业主为小区请的保姆,可是在个别地方,在计划生育政策执行比较严的时候,要求物业服务企业这个保姆去检查落实主人的超生情况,在这样的情况下,主人和保姆的关系可想而知。我们不排除个别物业服务企业,在物业服务过程中,经常反客为主,在住宅小区以主人自居,超出物业服务合同约定,对业主的权利进行限制式管理。
2.依法管理观念较为淡薄。建设电动车集中充电设施的出发点和目的非常好,也是为了广大群众的切身利益着想,但是在这样一个好的前提下,为什么可以梳理出这么多涉嫌违规的情形呢?个人认为主要原因在于管理者依法管理的观念比较淡薄,在制定相关政策时未严格查阅相关法律法规的规定,人为认为凡是出发点好的,过程就是合法的。倘若相关单位辛辛苦苦建设的电动车充电设施,被业主以未经规划为由申请拆除的时候,主管部门是拆还是不拆?未建设的小区知道后建还是不建?
3.忽略了新政具有不可追溯性。既有小区建设时,各项规划指标体系是符合相关法律法规和技术规范要求的,是经过政府各个职能部门审批通过的,那么在这些小区交付后,由于公布出台了新的设计规范或标准,或者出台了针对建设单位具有可追溯性的法规政策,我们是否就可以要求建设单位对以往已经交付的建设项目按照新标准进行落实呢?就好比国家没有强制要求汽车配备安全气囊,那么新的汽车生产标准要求必须标配安全气囊,作为质量监督的主管部门,是否可以要求汽车厂商召回所有的汽车重新安装气囊?或者让接受车主委托提供保养服务的4S店负责给车主安装气囊呢?用新出台的政策向住宅小区的建设单位进行追溯,显然是不合适不恰当的。
八、几点建议
1.严厉查处私拉电线充电行为。《河南省消防条例》规定,在居住建筑物的公共走道、楼梯间、门厅内为电动自行车、电动三轮车充电的,由公安机关消防机构或公安派出所责令改正;拒不改正的,处以二百元罚款。以郑州市为例,目前电动自行车保有量已经近300万量,按照三分之一存在私拉电线充电行计算,违规充电行为数量非常可观,那么我们主管部门在近几年的治理中,究竟查处了几起呢?如果在有法可依的情况下,没有违法必究,那么谁会顾忌这样的处罚条款呢?
2.政府投资并主导既有小区电动车充电设施建设。要求既有住宅小区的建设单位或物业服务企业为政府新政买单,显然不合适不恰当。为历史买单应当由政府承担,投资应当由财政承担,应当由政府主导,可以以区为单位,统一选点,统一报批,统一建设,简化各个环节的审批手续,相关设施建设完成后产权归全体业主所有,业主可以委托物业服务企业或第三方实施管理,在严厉查处私拉电线充电行为的前提下,征得业主同意应该也不是一件难事。
3.制定政策应当从全局出发。建设电动自行车充电设施可以避免一定的火灾隐患,但是真正容易导致充电发生火灾的,恰恰是电动车充电器质量标准低,无充电保护,充电过程发热等引起火灾,同时电动车本身使用了大量易燃材料,在燃烧过程中造成大量浓烟,造成人员伤亡。这些问题,通过建充电桩是解决不了的。在为电动自行车建设充电设施的时候,小区已经开始出现四轮电动车、老年代步车等代步工具,而现有的充电设施规划条件都是按照两轮电动自行车设计的,那么如何解决这些新出现的电动代步工具充电问题又摆上了桌面。解决此类问题,需要我们从全局出发,通盘考虑,政策应当具有前瞻性,而不是头痛医头脚痛医脚。
个人观点,仅供交流。

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